Quá trình đầu tư là quá trình bỏ vốn cùng các tài nguyên, lao động cùng với nhiều vật chất khác để tạo nên tài sản cố định với hiệu quả kinh tế cao nhất. Đó là tổng thể các hoạt động để vật chất hóa vốn đầu tư thành tải sản cố định cho nền kinh tế quốc dân.

Từ quan điểm hệ này chúng tôi xét thấy quá trình đầu tư được coi là một hệ thống phức tạp có đầu vào và đầu ra. Nội dung của sự vận động và phát triển của hệ thống này được thực hiện qua giai đoạn chuẩn bị tư vấn đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc xây dựng công trình, đưa công trình vào khai thác sử dụng.

Đầu vào các nguồn tài nguyên, lao động, tài chính…được đưa vào hệ thống như những tiền đề vật chất của quá trình đầu tư.

Các kết quả kinh tế xã hội của sự vận động phát triển của hệ thống biểu hiện dưới dạng công trình đã hoàn thành xuất hiện ở đầu ra sẽ tác động trực tiếp lên nền kinh tế quốc dân. Những kết quả này sẽ tham gia vào quá trình tái sản xuất là tạo ra những tiền đề vật chất mới cho chu trình sản xuất mới của quá trình tư vấn đầu tư.

Nhờ sự am hiểu toàn bộ quá trình thực hiện dự án cũng như quy trình xử lý cấp phép đầu tư của các cơ quan nhà nước và các khu công nghiệp nên chúng tôi đã giúp chủ đầu tư được cấp phép đầu tư thực hiện nhiều dự án từ lúc sơ khai. Công tác tư vấn đầu tư bao gồm Thuyết minh dự án đầu tư (dự án tiền khả thi), xin chủ trương, thuận địa điểm, quyết định giao đất hoặc ký hợp đồng thuê đất và cấp phép đầu tư.

Đối với một số khu công nghiệp đặc thù như Khu công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh còn phải có Bản giải trình công nghệ tuân theo luật công nghệ cao và luật chuyên ngành đầu tư.

Các đơn vị tư vấn, xây dựng nước ngoài khi làm việc cho các dự án ở Việt Nam cũng cần được tư vấn thủ tục pháp lý để được cấp giấy phép thầu.

Nội dung bên trong của quá trình đầu tư diễn ra theo sự vận động khách quan của nó và tuân theo trình tự đầu tư và xây dựng do Nhà nước quy định.

1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Để đồng vốn đầu tư đạt được hiệu quả cao nhất thì Chủ đầu tư biết nên đầu tư vào lĩnh vực nào, với số vốn đầu tư là bao nhiêu, vào nơi nào, đầu tư vào thời gian nào là có lợi nhất trong mỗi giai đoạn đầu tư. Trong đó quan trọng nhất là giai đoạn chuẩn bị tư vấn đầu tư và giai đoạn này là cơ sở của việc quyết định đầu tư một cách có căn cứ.

Trong giai đoạn này cần giải quyết các công việc sau đây:

- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư.

- Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước, ngoài nước để tìm nguồn cung ứng vật tư, thiết bị, tiêu thụ sản phẩm

- Xem xét các khả năng huy động các nguồn vốn và lựa chọn hình thức đầu tư.

- Tiến hành điều tra khảo sát và lựa chọn địa điểm.

- Lập dự án tư vấn đầu tư.

- Thẩm định dự án đầu tư và quyết định đầu tư.

Kết thúc giai đoạn này khi nhận được văn bản Quyết định đầu tư nếu đây là đầu tư của Nhà nước hoặc văn bản giấy phép tư vấn đầu tư nếu đây là đầu tư của các thành phần kinh tế khác.

2. Giai đoạn thực hiện đầu tư

Giai đoạn thực hiện đầu tư giữ vai trò quan trọng quyết định việc thực hiện quá trình đầu tư nhằm vật chất hóa vốn đầu tư thành tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân, ở giai đoạn này trước hết phải làm tốt công tác chuẩn bị.

Giai đoạn này gồm các công việc sau:

- Xin cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, bao gồm cả mặt nước, mặt biển, thềm lục địa.

- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng.

- Tổ chức tuyển chọn thầu khảo sát, tư vấn thiết kế, giám sát kỹ thuật và chất lượng công trình.

- Thẩm định thiết kế công trình.

- Đấu thầu mua sắm thiết bị, thi công xây lắp.

- Xin giấy phép xây dựng, giấy phép khai thác tài nguyên (nếu có).

- Ký các hợp đồng với nhà thầu xây lắp để thực hiện dự án.

- Thi công xây dựng.

- Theo dõi kiểm tra thực hiện hợp đồng.

- Lắp đặt thiết bị.

- Tổng nghiệm thu công trình.

3. Giai đoạn kết thúc xây dựng, đưa công trình vào khai thác sử dụng

Giai đoạn này vận hành như thế nào là phụ thuộc rất nhiều vào các giai đoạn trước, đặc biệt phải làm rõ tính khả thi của dự án về mặt kinh tế lẫn kỹ thuật. Những thiếu sót ở khâu lập dự án tư vấn đầu tư xây dựng sẽ gây nhiều khó khăn trong việc vận hành kết quả đầu tư và việc sai sót này rất tốn kém nhiều lúc vượt mức kảh năng của Chủ đầu tư làm cho dự án hoạt động kém hiệu quả.

Do đó phải nghiên cứu kỹ ở khâu lập dự án tư vấn đầu tư xây dựng để dự án đưa vào vận hành khai thác vốn và tài sản được tốt trong suốt thời kỳ hoạt động của dự án để thu hồi vốn và thu hồi lợi nhuận.

Giai đoạn này gồm các công việc sau đây:

- Bàn giao công trình

- Kết thúc xây dựng

- Bào hành công trình.

- Vận hành, đưa công trình vào sản xuất kinh doanh.

Công trình chỉ được bàn giao toàn bộ cho người sử dụng khi đã được xây lắp xong hoàn chỉnh theo thiết kế kiến trúc được duyệt và nghiệm thu chất lượng. Hồ sơ bàn giao phải đầy đủ theo quy định và phải nộp lưu trữ theo pháp luật và theo Nhà nước.

Nghĩa vụ thực hiện hợp đồng xây dựng chỉ được chấm dứt hoàn toàn khi hết thời hạn bảo hành công trình. Sau khi nhận bàn giao công trình Chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác sử dụng đầy đủ năng lực của công trình, hoàn thiện tổ chức và phương pháp quản lý nhằm phát huy các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật đã đề ra trong dự án.